glossario mutui

I concetti chiave del mondo dei mutui espressi in parole semplici: ecco il glossario mutuo Credem, un'utile guida che ti aiuterà a fare chiarezza sui principali termini tecnici partendo dall'ABC.

Accollo

Contratto tra il mutuatario ed un terzo, con il quale quest'ultimo assume a suo carico l'obbligo di pagare alla Banca il debito residuo del mutuo. 

BCE (tasso)

Tasso legato alla Banca Centrale Europea e deciso a livello centrale dal direttivo delle Banca. Al contrario dell’Euribor, esso non cambia giorno per giorno ma solo quando viene espressamente deciso dalla stessa Banca Centrale e in occasione della riunione del suo direttivo.

Euribor (Euro Interbank Offered Rate)

Tasso interbancario definito a livello europeo, che può essere utilizzato come riferimento per il mutuo ipotecario a tasso variabile.

Eurirs (o IRS)

Tasso interbancario definito a livello europeo che può essere utilizzato come riferimento per i mutui a tasso fisso.

Estinzione anticipata

Quando il debitore rimborsa al creditore il debito contratto con quest'ultimo anticipatamente rispetto alla scadenza pattuita. L'estinzione anticipata del debito può avvenire in misura totale o parziale. 

Imposta sostitutiva

Imposta pari allo 0,25 (prima casa) o al 2% (seconda casa) della somma erogata in caso di acquisto, costruzione, ristrutturazione dell’immobile.L’imposta sostitutiva si ha quando si accende un mutuo ipotecario e sostituisce tutte le altre imposte (di bollo e di registro). È applicata nella misura dello 0,25% nel caso di acquisto o ristrutturazione di un immobile destinato a prima abitazione, mentre è quantificata nella misura del 2% per l’acquisto o la ristrutturazione della seconda casa.

Ipoteca

È una garanzia che attribuisce alla Banca, in caso di insolvenza del debitore, il potere di far vendere l’immobile sul quale l'ipoteca è stata iscritta e di essere pagata con preferenza sul prezzo ricavato dalla vendita.

Istruttoria

Il processo di istruttoria è l'attività precedente alla concessione del mutuo, durante la quale la banca o la finanziaria svolgono un’analisi sui documenti di carattere anagrafico e reddituale presentati dal mutuatario, in modo da stabilire la capacità di rimborsare le rate. Se la verifica si conclude positivamente inizia la procedura di concessione del mutuo.

Parametro di indicizzazione

Con parametro di indicizzazione si indica il parametro di mercato o di politica monetaria preso a riferimento per determinare il tasso di interesse. Nel caso di mutuo tasso variabile il riferimento può essere l'EURIBOR o il tasso BCE, per il mutuo tasso fisso, invece, il parametro di riferimento è l’Eurirs o IRS.

Perizia mutuo

La perizia mutuo è lo strumento con il quale dei tecnici esterni, benevisi al finanziatore, attestano il valore dell’immobile da ipotecare.

Piano di ammortamento

Il piano di ammortamento è il prospetto in cui sono indicate le modalità e gli importi da versare, calcolati al tasso definito nel contratto, per giungere al rimborso del finanziamento. Il piano più diffuso in Italia è il piano di ammortamento “francese” che prevede una quota capitale crescente e una quota interessi decrescente. All’inizio si pagano soprattutto gli interessi; a mano a mano che il capitale viene restituito l’ammontare degli interessi diminuisce e la quota capitale aumenta. 

Preammortamento

Periodo iniziale durante il quale viene rimborsata alla banca solo la quota interessi. Il piano di ammortamento vero e proprio, che prevede anche la restituzione del capitale, parte solo successivamente. Pertanto, durante il preammortamento il debito in linea capitale rimane invariato. È bene tenere in considerazione che più è lunga la fase di preammortamento maggiori saranno i costi.

Rata mutuo:

Pagamento che il mutuatario effettua periodicamente per la restituzione del mutuo secondo cadenze stabilite contrattualmente (mensili, trimestrali, semestrali). La rata è composta da una quota capitale, cioè una parte dell’importo prestato e da una quota interessi, relativa a una parte degli interessi dovuti alla banca per il mutuo.

Rata (mutuo) variabile

L’importo della rata variabile cambia a seconda del variare del parametro a cui è indicizzato il mutuo. È la maggiorazione che il finanziatore applica alla “base” (Euribor o Eurirs), per stabilire il tasso di interesse che il debitore dovrà corrispondere al debitore per il capitale ottenuto in prestito.

Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG)

Il TAEG indica il costo totale del mutuo su base annua ed è espresso in percentuale sull’ammontare del finanziamento concesso. Comprende il tasso di interesse e altre voci di spesa, ad esempio le spese di istruttoria della pratica e di riscossione della rata. Alcune spese non sono comprese, per esempio quelle notarili.

Tasso di interesse di preammortamento

Il tasso di interesse di preammortamento va a indicare il tasso degli interessi dovuti sulla somma finanziata per il periodo che va dalla data di stipula del finanziamento alla data di scadenza della prima rata.

Tasso di interesse nominale annuo

È il Tasso Annuo Nominale di interesse, al quale viene concesso il prestito. Si distingue dal TAEG, perché mentre quest’ultimo considera tutti i costi accessori al finanziamento, il TAN rappresenta solo il tasso di interesse del creditore.

Tasso di mora

Quando si parla di tasso di mora ci si riferisce alla maggiorazione del tasso di interesse applicato in caso di ritardo nel pagamento delle rate.

Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM)

Il TEGM è un tasso di interesse pubblicato ogni tre mesi dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, come previsto dalla legge sull’usura.