Glossario Mutui e Casa: la tua guida verso la nuova casa

Il mutuo a tasso fisso è una tipologia di finanziamento in cui il tasso di interesse, e di conseguenza l'importo della rata mensile, viene stabilito al momento della firma del contratto e rimane bloccato e invariato per tutta la durata del rimborso. Questa opzione offre il grande vantaggio della certezza: sai esattamente quanto pagherai ogni mese, dal primo all'ultimo giorno del mutuo, mettendoti al riparo da eventuali futuri aumenti dei tassi di interesse. È la scelta preferita da chi cerca stabilità e vuole pianificare il proprio bilancio familiare senza sorprese.

Esempio pratico: Scegli un mutuo a tasso fisso con una rata di 600 €. Anche se tra cinque anni i tassi di mercato dovessero aumentare, la tua rata resterà sempre e comunque di 600 €.

Il mutuo a tasso variabile è una tipologia di finanziamento il cui tasso di interesse non è fisso, ma si aggiorna periodicamente (solitamente ogni mese o trimestre) seguendo le oscillazioni di un indice di riferimento, tipicamente l'Euribor. Di conseguenza, anche l'importo della rata può aumentare o diminuire nel tempo. Generalmente, il tasso di partenza di un variabile è più basso rispetto a quello di un fisso, ma espone al rischio di futuri aumenti. È una soluzione adatta a chi ha una buona propensione al rischio e si aspetta un andamento dei tassi stabile o in discesa.

Esempio pratico: Sottoscrivi un mutuo a tasso variabile con una rata iniziale di 550 €. Se dopo sei mesi l'indice Euribor scende, la tua rata potrebbe diminuire a 530 €. Se invece sale, potrebbe aumentare a 570 €.

Nelle operazioni di finanziamento come mutui e prestiti, lo spread è la componente fissa del tasso di interesse che rappresenta il guadagno della banca. È una percentuale che viene sommata all'indice di riferimento del mercato (come l'Euribor per il tasso variabile) per determinare il tasso di interesse finale applicato al cliente. Lo spread viene deciso dalla banca al momento della stipula del contratto e rimane invariato per tutta la durata del finanziamento. Il suo valore dipende da diversi fattori, tra cui le politiche commerciali della banca e il profilo di rischio del richiedente.

Esempio pratico: Se stipuli un mutuo a tasso variabile basato sull'Euribor a 3 mesi (che in quel momento è al 3,5%) e la banca applica uno spread dell'1%, il tasso di interesse totale che pagherai sarà del 4,5%.

L'Euribor (acronimo di Euro Interbank Offered Rate) è il tasso di interesse medio al quale le principali banche europee si prestano denaro tra loro. È uno degli indici più importanti del mercato finanziario ed è il principale punto di riferimento per calcolare gli interessi dei mutui a tasso variabile. Esistono diverse scadenze di Euribor (1 settimana, 1 mese, 3 mesi,...): la scadenza utilizzata per il calcolo della rata del mutuo è specificata nel contratto. Il suo andamento è influenzato principalmente dalle decisioni di politica monetaria della Banca Centrale Europea (BCE).

Esempio pratico: Il tuo mutuo a tasso variabile prevede un adeguamento trimestrale basato sull'Euribor a 3 mesi. Ogni tre mesi, la banca verificherà il valore di questo indice e aggiornerà il tuo tasso di interesse di conseguenza.

l TAN (Tasso Annuo Nominale) è il tasso di interesse "puro" applicato a un finanziamento, espresso in percentuale e su base annua. È il tasso, solitamente determinato dalla somma tra un parametro di riferimento (es. Euribor) e uno spread, che serve per calcolare la rata del finanziamento. Non include alcuna spesa accessoria, come i costi di istruttoria, le commissioni, le imposte o le spese assicurative. Per questo motivo, il TAN da solo non è sufficiente per valutare il costo reale di un mutuo o di un prestito. Per avere una visione completa e confrontare correttamente diverse offerte, è necessario fare riferimento al TAEG.

Esempio pratico: Un prestito indica di applicare un "TAN del 5%". Questo significa che pagherai il 5% di interessi annui sulla somma prestata, ma il costo totale sarà più alto a causa delle spese aggiuntive non incluse in questa percentuale.

Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), detto anche ISC (Indicatore Sintetico di Costo), è l'indicatore più importante per comprendere il costo totale di un finanziamento.
A differenza del TAN, il TAEG include non solo il tasso di interesse puro, ma anche tutte le spese accessorie obbligatorie per ottenere il credito:

• Commissioni e spese: costi di istruttoria, spese di perizia tecnica, commissione di gestione annua della pratica, spese per l'incasso della rata (e relativi eventuali arrotondamenti) e costi per l'invio delle comunicazioni periodiche;
• Imposte: oneri fiscali previsti per legge, come l'imposta sostitutiva (per i mutui) o l'imposta di bollo;
• Polizze: coperture assicurative obbligatorie ai fini dell'erogazione.

Espresso in percentuale, permette di confrontare in modo semplice e trasparente la convenienza di diverse offerte di mutuo o prestito. Per legge, deve essere sempre indicato nei documenti informativi.

Esempio pratico: Se stai confrontando due prestiti, uno con TAN al 5% e TAEG al 6,5% e un altro con TAN al 5,2% e TAEG al 6,2%, il secondo sarà più conveniente perché il suo costo complessivo è inferiore.

Il piano di ammortamento è un documento che descrive in dettaglio il piano di rimborso di un finanziamento (come un mutuo o un prestito). È una tabella che elenca tutte le rate future, dalla prima all'ultima, specificando per ciascuna la data di scadenza e la sua composizione: una "quota capitale", che rappresenta la parte di debito restituita, e una "quota interessi", che è il costo del finanziamento. Nella maggior parte dei casi in Italia (ammortamento "alla francese"), la quota interessi è più alta nelle prime rate e diminuisce nel tempo, mentre la quota capitale cresce.

Esempio pratico: Quando richiedi un mutuo, la banca ti fornisce il piano di ammortamento. Consultandolo, puoi vedere esattamente quale sarà l'importo di ogni singola rata e come, mese dopo mese, il tuo debito residuo diminuirà.

La surroga (o portabilità) del mutuo è l'operazione che permette di trasferire il proprio mutuo da una banca a un'altra a costo zero, al fine di ottenere condizioni contrattuali più vantaggiose, come un tasso di interesse più basso o uno spread più conveniente. Con la surroga, il debito residuo viene spostato presso il nuovo istituto di credito con la possibilità di modificare la durata. È un diritto del cliente previsto dalla legge (Legge Bersani) e tutte le spese, incluse quelle notarili, sono a carico della nuova banca.

Esempio pratico: Hai un mutuo a tasso variabile e le rate stanno aumentando. Trovi un'altra banca che ti offre un tasso fisso più basso. Tramite la surroga, puoi "spostare" il tuo mutuo lì, ottenendo una rata più leggera e stabile, senza alcun costo.

Il garante, detto anche fideiussore, è una persona che si impegna formalmente a rimborsare il debito di un'altra persona nel caso in cui quest'ultima non sia più in grado di farlo. Firmando un contratto di fideiussione, il garante offre alla banca una garanzia personale, mettendo a disposizione il proprio patrimonio (stipendio, immobili, etc.). La presenza di un garante solido è spesso richiesta dalle banche quando il richiedente del mutuo o del prestito ha un reddito considerato non sufficiente o una situazione lavorativa precaria, aumentando così le probabilità che il finanziamento venga concesso.

Esempio pratico: Un giovane con un contratto di lavoro a tempo determinato vuole chiedere un mutuo. La banca, per concederglielo, potrebbe richiedere la firma di un genitore con un reddito stabile, che farà da garante.

L'istruttoria è la fase di analisi e valutazione che la banca avvia dopo aver ricevuto una richiesta di finanziamento (mutuo o prestito). Durante questo processo, l'istituto di credito verifica tutta la documentazione presentata dal cliente, sia anagrafica (documenti d'identità) sia reddituale (busta paga, CU, dichiarazione dei redditi). Vengono inoltre consultate le banche dati come la Centrale Rischi e il CRIF per valutare l'affidabilità creditizia del richiedente. Se si tratta di un mutuo, viene effettuata anche una perizia tecnica sull'immobile. L'esito dell'istruttoria determina la concessione o meno del finanziamento.

Esempio pratico: Dopo aver presentato la domanda di mutuo, inizia la fase di istruttoria che dura alcune settimane. Al termine, la banca ti comunicherà se la tua richiesta è stata approvata.

L'imposta sostitutiva è una tassa unica che sostituisce le imposte di bollo, ipotecaria e catastale sui finanziamenti, trattenuta direttamente dalla banca; l'aliquota è dello 0,25% per l'acquisto della prima casa e del 2% per seconda casa/liquidità.
Esempio pratico: se richiedi un mutuo prima casa di 100.000€, l'imposta sarà pari a 250€.