agevolazioni fiscali

(invece del 2% previsto sulle seconde case e successive)

Condizioni necessarie

Il finanziamento è erogato per l’acquisto della “prima casa” quindi nell’atto di acquisto e nel contratto di mutuo il compratore deve dichiarare:

• Di non essere titolare esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile  oggetto dell’acquisto agevolato.
• Di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa. L'aliquota dello 0,25% si applica anche se il mutuatario è gia titolare di abitazione per la quale ha già fruito delle agevolazioni "prima casa" a condizione che la rivenda entro 1 anno dalla data dell'atto di acquisto.

Se il finanziamento è cointestato, è necessario che la dichiarazione venga resa da tutti i mutuatari; se l’immobile risulta essere prima casa per uno solo dei cointestatari, si applica la sostitutiva allo 0,25% solo alla quota di mutuo erogato a questi, mentre alla restante quota erogata all’altro mutuatario per il quale non è prima casa si applica l'aliquota del 2%.

Decadenza dal beneficio

Il contribuente decade dal beneficio se:

• l’Amministrazione accerta che le dichiarazioni rese sono mendaci;
  
• Prima che siano decorsi 5 anni dalla data di compravendita per l’acquisto degli immobili in questione, provvede al loro trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito e salvo che entro un anno dall’alienazione (effettuata prima del decorso del quinquennio) proceda all’acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
  

In entrambi i casi se l’Amministrazione accerta che il mutuatario non ha diritto all’aliquota dello 0,25 per cento, gli recupera la differenza, pari all’1,75 per cento, tra l’importo ordinario del 2 per cento e l’importo agevolato dello 0,25 per cento, inoltre gli applica una sanzione pari al 30 per cento di detta differenza.

Detrazione IRPEF del 19% degli interessi passivi ed oneri accessori pagati alla banca sul mutuo ipotecario per l’acquisto dell’ abitazione principale.

La detrazione va calcolata su un importo annuo massimo di interessi ed oneri accessori di € 4.000.00 e ripartita tra tutti gli intestatari del mutuo. il beneficio massimo fruibile è di € 760,00.

Condizioni necessarie

• Essere intestatari del mutuo ipotecario e proprietari dell'immobile per cui si stipula il mutuo da adibire ad abitazione principale, per sé o per i propri familiari (coniugi, parenti entro il 3° grado ed affini entro il 2° grado), entro 12 mesi dall'acquisto.
• Procedere all'acquisto dell'abitazione principale nei 12 mesi precedenti o successivi la stipula del mutuo.
  

La detrazione quindi spetta da quando l’immobile acquistato con mutuo è adibito ad abitazione principale, non spetta su eventuali rate corrisposte prima.

Il limite di spesa detraibile di € 4.000 comprende:

• Interessi passivi;
• Oneri accessori (elenco non esaustivo):
  • Commissione che spetta agli istituti per la loro attività di intermediazione
  • Spese di istruttoria e di perizia tecnica
  • Oneri notarili per la stipula del mutuo
  • Provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti
  • Penalità per anticipata estinzione del mutuo
  • Quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione
  • Imposta per l'iscrizione o la concellazione di ipoteca
  • Imposta sostitutiva sul capitale prestato.

Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d'imposta successivo a quello in cui l'immobile non è più utilizzato come abitazione principale.

Quale documentazione produrre:

È necessario che il contribuente conservi ed esibisca o trasmetta, a richiesta degli Uffici Finanziari la seguente documentazione:

• Quietanze di pagamento degli interessi passivi relativi al mutuo;
• Copia del contratto di mutuo dal quale risulti che lo stesso è assistito da ipoteca e che è stato stipulato per l'acquisto dell'abitazione principale.

Se il mutuo ha ad oggetto un immobile ristrutturato (anche diverso dalla prima casa o dall'abitazione principale) spetta la detrazione IRPEF del 50% su un importo forfettario dei costi di ristrutturazione pari al 25% del prezzo di acquisto.

Condizioni necessarie

• L'immobile acquistato deve far parte di un edificio sul quale sono stati eseguiti interventi di restauro e di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia riguardanti l'intero edificio. Quindi il beneficio non spetta nel caso di interventi riguardanti solo una parte dell'edificio, anche se rilevante;
• Gli interventi devono essere eseguiti dalle stesse imprese venditrici, imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare o da cooperative edilizie che provvedono, entro 18 mesi dalla data del termine dei lavori, alla successiva alienazione dell'immobile;
• La detrazione si applica quando sono stati effettuati interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia di cui alle lettere c) e d) del comma 1 dell'art. 3 el Testo Unico dell'Edilizia (Dpr 380/2001);
• La detrazione deve essere sempre ripartita in 10 rate anuali di pari importo;
• Il limite massimo di detrazione ammissibile è di € 96.000 e deve essere riferito alla singola unità abitativa e non al numero di persone che partecipano alla spesa. Di conseguenza, questo importo va suddiviso tra tutti i soggetti aventi diritto all'agevolazione.
• Per fruire dell'agevolazione non è necessario effettuare i pagamenti mediante bonifico.

Esempio del calcolo della detrazione

Il 15 gennaio 2015 un contribuente acquista un’abitazione al prezzo di 200.000 euro. Il costo forfetario di ristrutturazione si assume pari a: 25% di200.000 euro = 50.000 euro. Essendoquesto importo inferiore al limite di 96.000 euro (previsto per gli acquisti effettuatidal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2015), la detrazione potrà essere calcolata sull’intera cifra. Pertanto, la detrazione (da ripartire in 10 anni) è pari a: 50% di50.000 euro = 25.000 euro. Per ogni anno si potrà quindi fruire di 2.500 euro di detrazione. 

La detrazione si cumula con quella degli interessi passivi sul mutuo se l’immobile è anche abitazione principale e ricorrono le altre condizioni.

Per l'acquisto dal costruttore di case in classe energetica A e B spetta la detrazione Irpef del 50% dell'iva pagata in relazione all'acquisto.

L'agevolazione spetta per i soli acquisti di unità immobiliari sia nuove che ristrutturate:

• Effettuati entro il 31 dicembre 2017;
• Di classe energetica A o B, attestata dal costruttore;
• Ceduti dalle imprese costruttrici delle stesse;
• In 10 quote annuali costanti nell'anno in cui sono state sostenute le spese (IVA) e nei nove periodi d'imposta successivi.

La detrazione va calcolata su un importo di provvigione massimo di € 1.000,00. Beneficio massimo fruibile pari ad € 190,00.

Condizioni necessarie:

• L'acquisto dell'immobile deve essere stato effettivamente concluso.
• La fattura della provvigione deve essere intestata all'unico proprietario che deve essere il soggetto che sostiene effettivamente l'onere. In caso di comproprietà, la fattura deve essere intestata ad entrambi i comproprietari che detrarranno la provvigione in % pari a quella della proprietà. In caso di fattura intestata ad altra persona non proprietaria ed al proprietario,al fine di consentire la detrazione dell’intero importo all’unico proprietario sarà necessario integrare la fattura, annotando che l’onere per l’intermediazione è stato sostenuto interamente da quest’ultimo. In caso di fattura intestata solo ad altra persona non proprietaria le spese per l’intermediazione non potranno essere detratte da nessuno.